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Steuern, Fallstrick Eigennutzung

Nutzt ein Vermieter seine Ferienimmobilie teilweise selbst, und sei es nur ein Tag im Jahr, wird es kompliziert und die Steuervorteile bleiben schnell auf der Strecke.

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Fallstrick Selbstnutzung Ihrer Ferienwohnung oder Ferienhauses



Nutzt ein Vermieter seine Ferienimmobilie teilweise selbst, und sei es nur ein Tag im Jahr, wird es kompliziert und die Steuervorteile bleiben schnell auf der Strecke.
Wird nämlich das Ferienhaus teilweise selbstgenutzt und deshalb nur teilweise vermietet, führt die Selbstnutzung des Ferienhauses nicht zu Einnahmen. Dementsprechend können die Kosten der Ferienimmobilie die auf die Selbstnutzung entfallen nicht angesetzt werden. Dies gilt auch für die Abschreibung das Ferienhauses.

Bis hierhin ist ja alles noch völlig korrekt und plausibel. WICHTIG UND WEINGER PLAUSIBEL IST ABER FOLGENDES:
Zur Selbstnutzung gehört nämlich dann auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus nicht vermietet und nicht selbstgenutzt wird. Ausschalggebend ist hier dann nur noch, dass der Ferienhausvermieter es während Leerständen nutzen könnte. Leerstandszeiten sind nur dann nicht der Selbstnutzung zuzuordnen, wenn der Vermieter der Ferienimmobile Umstände vortragen kann, die eine Selbstnutzung sicher ausschließen.

Dies ist der Fall, wenn das Ferienhaus ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten wird und niemals selbst genutzt wird, oder der Vermieter einen Vermietservice wie beispielsweise unseren Vermietservice mit einem Fullservicevertrag abschließt. Darin können wir dem Vermieter dann nur fest definierte Nutzungszeiten einräumen. Im Vermietservicevertrag wird dann die Selbstnutzung der Ferienimmobilie zu anderen Zeiten ohne Öffnungsklauseln ausgeschlossen. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit in seinem Urteil vom 12.09.1995 geregelt (BFH, 12.09.1995 - IX R 117/92, BStBl II 1996, 355).

Auch der Ferienhausvermieter selbst darf jedoch in Leerstandszeiten nicht berechtigt sein, die Ferienwohnung zu vermieten. Auch dann würden nämlich die Leerstandszeiten der Eigennutzung zugerechnet werden entschied der BFH in einer Grundsatzentscheidung. Es ist also nur durch einen umfassdenen Vermietservice gewährleistet, dass die Steuervorteile nicht zu Steuernachteilen werden. Nur wenn der Vermieter sein Ferienhaus oder seine Ferienwohnung ausschließlich vermietet und es NIE selbst nutzt, kann er von einer problemlosen steuerrechtlichen Behandlung seiner Ferienimmobilie auch ohne Vermietservice ausgehen. Haben Sie also eine Selbstnutzung vor, sollten Sie vor dem Kauf unbedingt einen Steuerberater konsultieren und sich umfassend beraten lassen. Lassen Sie sich in diesem Fall die Beratungsergebnisse immer schriftlich geben. Gerne vermieten wir Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung professionell mit unserem Vermietservice und sichern Ihnen so nicht nur beste Erträge, sondern geben Ihnen durch genaue Regelungen der Selbstnutzung auch Sicherheit in Sachen Steuervorteile.